L’aumento dei tassi registrato nelle ultime settimane ha determinato un importante stop all’erogazione dei mutui under 36 a tasso 100% fisso.
La motivazione sembra trovarsi nella norma che regola l’accesso al Fondo Garanzia Prima casa. Secondo la legge, infatti, per i giovani che accedono alla garanzia statale il tasso effettivo globale (TEG) proposto dalle banche non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), stabilito su base trimestrale da Banca d’Italia.
Grazie a queste agevolazioni i giovani hanno preso coraggio ed è scattata la corsa ai mutui under36: nei mesi scorsi quasi una domanda di mutuo su due è arrivata da giovani sotto ai 36 anni. Ma questo forte motore ha subito un arresto e l’agevolazione, introdotta quando le condizioni di mercato erano favorevoli, sta diventando un limite.
A mettere fine al boom dei prestiti per i giovani è il rialzo degli ultimi mesi degli indici di riferimento Irs (per il mutuo fisso) ed Euribor (variabile).
Causa dell’incremento di questi due indici sono state le dichiarazioni della Banca centrale europea che si appresta ad accrescere i tassi per contrastare l’inflazione. Tale decisione ha gravato pesantemente sui mutui under36: le banche faticano a stare sotto la soglia legale, pertanto non possono più proporre mutui 100% under 36 a tasso fisso.
L’allarme arriva da Mutuisupermarket.
Allo stato attuale tutte le banche hanno sospeso l’offerta di mutui a tasso fisso con garanzia Consap per i giovani, dal momento che la normativa impone per questi mutui un Taeg massimo in area 2% e oggi gli indici Irs, rappresentativi del costo del denaro a tasso fisso, superano abbondantemente il 2%.
Per i mutui a tasso variabile e variabile con cap il problema non si pone dal momento che per tali mutui la soglia massima prevista è pari al 2,27% ben al di sopra delle migliori offerte oggi disponibili sul mercato.
Guido Bertolino, Responsabile Business Development di MutuiSupermarket.it
Le nuove soglie: un epilogo già scritto
Il 24 giugno sono state pubblicate le nuove soglie per i mutui con garanzia Consap valide per le erogazioni dal 1 luglio al 30 settembre 2022. Per il fisso la soglia è salita al 2,15% (dall’1,99% del trimestre precedente), per il variabile è scesa al 2,23%.
Questo epilogo era già stato subodorato ad aprile 2022, quando Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it, aveva rilasciato le seguenti dichiarazioni:
La norma, nata come strumento a difesa dei giovani, si sta trasformando in un ostacolo. Il cortocircuito nasce dal fatto che il TEGM oggi in vigore è stato calcolato sulla base dei tassi riferiti al periodo ottobre-dicembre 2021, quando le condizioni di mercato erano nettamente più basse. Con l’aumento dei tassi fissi rilevato nelle ultime settimane, oggi diverse banche faticano a stare sotto la soglialegale e pertanto non possono più proporre mutui 100% under 36 a tasso fisso. Se gli indici continueranno a salire, questo tipo di offerte potrebbe presto scomparire.
Una ricerca di Alma Laboris Business School evidenzia come aprire oggi un mutuo a tasso fisso comporti spese sensibilmente più elevate rispetto allo stesso prestito chiesto solo due mesi fa. Nello specifico: per un mutuo a 20 anni acceso oggi si spendono 65 euro in più sulla rata mensile rispetto allo scorso aprile, +75 euro per un mutuo a 25 anni e +78 euro in caso di mutuo a 30 anni.
Solo per le maggiori rate mensili un mutuo a tasso fisso aperto oggi costa in totale fino a 28mila euro in più rispetto allo stesso finanziamento avviato ad aprile 2022.
Nonostante i forti rialzi dei tassi, oltre il 90% degli italiani che accende oggi un mutuo predilige il tasso fisso. Gli incrementi attuali dei costi dei finanziamenti e quelli che si registreranno a partire dal prossimo luglio per effetto delle decisioni della Bce rischiano tuttavia di avere effetti depressivi sul mercato immobiliare, scoraggiando le compravendite già dal prossimo autunno e portando ad una contrazione delle quotazioni degli immobili.
Avv. Dario Numeroso, amministratore di Alma Laboris Business School
A chi può essere utile pubblico questo commento… Io sto richiedendo un mutuo in questo mese di giugno 2022 e visto che sono under 36 cercavo la garanzia Consap 80 in quanto vorrei fare un mutuo con LTV > 80%, ho girato tutte le banche della mia città , e vi posso dire che le banche grandi non fanno la Consap 80 invece andando nelle banche piccole, (es. BCC, Banco Popolare di Bari), mi hanno detto che possono avviare la pratica di Consap 80 e quindi con LTV fino al 100%.